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第一千三百八十一章 神筆馬良

更新時間:2018-03-07  作者:公子不歌
“是要很多錢,四五十億左右吧。”

李牧輕描淡寫的說出了一個讓蔚瀾以及王元朗三人都噴血的數額,隨后用手指著下面的山谷,如指點江山一般,自信十足的說:“你看,我們會在這里模仿出一個完整的古代城鎮,這里面會有城墻、有炮塔、有烽火臺、有和長城一樣的射擊垛口,里面有縣衙,有鏢局,有錢莊,有染坊,有酒坊,有書院,有祠堂,有寺廟,有民居以及酒館、客棧、商鋪,再搞幾個不同主題的展覽館、紀念館或者博物館,整個古城內清一色的古風建筑,把這條河流包裹其中,在水上面多動點腦筋,把它打造成北方的水鎮,再搭一個水上舞臺,找知名導演設計一套大型舞臺劇;

不僅要把古城設計完善,還要把司馬臺長城也囊括到我們的景區里來,除此之外,緊挨著古城的,還要有現代化的星級酒店、各種不同主題的主題酒店、餐廳、購物中心、游客接待中心,規劃中的京承高速公路就從你能看到的山谷最遠端穿過,我們就把游客接待中心建在高速公路的高架橋下面,到時候游客下了高速就能到景區的停車場,玩一天也可以,玩三天也不會無聊,玩五天六天那樣的,我們也不需要,我們就把它發展成燕京周邊一到三日游的最佳去處。

互聯網有一種技術叫集群,這個概念拿到現實中的產業里也一樣說得通,我們要做的,不只是一個旅游景點那么簡單,而是要做一個旅游產品集群。”

蔚瀾已經聽傻了眼,國內的旅游地產現在只是剛剛有了一點點萌芽,而且就算是做旅游地產,她能想到的也只是在旅游景區做小規模投資,但沒想到要像李牧這樣,完全自造一個景區。

這里現在連一棟房子都沒有,李牧卻要在這里規劃出占滿整個山谷的人造古鎮集群,這個腦洞開的實在是有些太大了。

王元朗三人也都大眼瞪小眼,感覺就好像童話故事里皇帝的新衣,饒是李牧再怎么描述,他們都找不到準確的感覺,但蔚瀾沉下心來,仔細揣摩了李牧的話之后,眼前的景色就好像一下子活了起來。

看著下面整個景色優美的山谷,蔚瀾腦海中已經開始逐漸構建起了李牧描繪的場景,城墻、縣衙、鏢局、古街、小巷、民居、市場……

此時的李牧,就像是神筆馬良一樣,將這一切都畫在了蔚瀾的腦子里,讓她放眼望去,好像已經看到了一個大型的人造古城,繁華、精致、壯觀、真實。

蔚瀾驚詫了許久,才從想象中回過神來,看著李牧問道:“這樣的話需要很多錢吧?動輒幾十億,萬盈眼下可沒有這么多資金來籌備這樣的大項目,至少要等到明年我們的住宅地產項目逐漸交付才有可能,而且這樣的地產項目投資大,回報周期長,其他股東未必會樂意。”

說著,蔚瀾又怕李牧想自己出錢投這個項目,急忙又提醒道:“而且,牧野科技上次融資,你一共套現還沒到二十億人民幣,投這么大的項目,會很累的。”

李牧微微一笑,沒有正面回應她的話,而是笑著問道:“你說,這地方窮嗎?”

蔚瀾抿嘴道:“應該不富裕吧……”

李牧又問:“那你跳出地產的思維范疇,別把它想成一個地產項目,想成一個旅游項目,如果我要給當地政府落地一個五十億的旅游項目,他們會是什么態度?”

“五十億的旅游項目……”蔚瀾眼前一亮:“我懂了!”

李牧哈哈一笑,說:“就知道以你的聰明,肯定是一點就透。”

蔚瀾說:“如果是為當地建設一個大型旅游項目,本身項目在建的時候就能拉動地方經濟發展,提供不少就業崗位,而且項目建成后,還能繼續提供就業崗位,以及旅游收入,這對地方政府來說,是大好事兒,所以我覺得如果這么搞的話,起碼我們可以免去拿地成本。”

“對。”李牧說:“拿地成本大于一塊錢現金,我都不會投這個項目,不是我摳門,而是那樣不符合正常的商業邏輯,我來地方投資,而且是投資大型旅游項目,地方政府必然得把旅游資源從口袋里拿出來,我可以算作當地政府以地皮入股,給他們計算少部分股權。”

說著,李牧又道:“而且,如果我們現在上馬這個項目,先跟當地政府談合作的話,我們就能搭上一個順風車。”

“什么順風車?”

李牧說:“我跟湘南衛視合作搞了一檔綜藝節目,田園性質的,選址就在這附近,這正好是一個跟地方政府拉近關系的契機。”

蔚瀾點了點頭,說:“如果節目火了的話,也能提前給這一帶的旅游資源預熱,打響知名度。”

“對。”李牧笑道:“環環相扣就是最好的產業布局,用節目和旅游投資去打包跟當地政府談合作,然后用節目為旅游項目做預熱,這件事情就基本穩了,未來我會把更多的綜藝節目資源,以及影視資源結合進來,進一步包裝這個古城,讓它聞名全國。”

蔚瀾問:“我們自己一家跟當地政府合作嗎?旅游產業我們沒有接觸過,真操盤這么大的項目,很多旅游環節的細節工作我們怕是應付不來。”

李牧笑道:“所以我們得找國有旅游集團合作,讓他們出一部分錢、出經驗和旅游資源,我們三方成立一個合資公司,然后共同出幾億元啟動資金,剩下的找地方政府做貸款支持,把還貸周期拉長到十年二十年,不用我們自己出錢還貸,而是等古城建成、開始創收之后,用未來的一小部分利潤去償還這筆貸款。”

房地產就是這樣一樁看起來很有萬惡資本主義色彩的產業,五十億投資的商業地產,地產商可能只出了一小半億資金,然后陸陸續續貸款湊上了另外的一大半,項目建成開始創收,然后用利潤來慢慢償還貸款,最后的結果就是地產商只用了十幾億甚至更少的資金,就撬動了五十億規模的大項目。

而銀行借給他的錢里,有可能就有你存進銀行的幾萬塊錢存款,銀行每年給你幾百塊錢的利息,用你的錢從開發商那里賺上千塊錢的利息,然后開發商用你的錢,開發出的地產項目導致房地產價格不斷上漲,最后你自己卻買不起屬于自己的一磚一瓦,這就是資本游戲。

都說首富同時也等于首負,這句話如果用在地產商身上,真的是一點都不假,就比如萬達,固定資產值七千多億,債務五六千億,但是只要控盤的大佬能夠穩住局面,不讓企業的財政問題過危險線,債務就根本不是什么問題,慢慢賺慢慢還就是。

總而言之,人家用的是自己的頭腦,加上你存在銀行里的錢,然后再來賺你口袋里的錢,只要穩住局面,就必然穩贏不虧。

像李牧構思的旅游項目,由于本身是一種地方產業投資,又能提升當地經濟,改善當地財政收入結構,所以跟商業地產完全不是一碼事,他不會在這里開發任何用于銷售的產權,所有古城項目全部以集群式旅游產業的模式運作,跟當地政府談一個年限,年限一到,所有產業全部過渡給當地政府,自己不會帶走一磚一瓦。

蔚瀾想明白了李牧的構思,梳理清了地皮以及資金的解決方案,但還有一個問題是她所不能確定的,于是她問李牧:“做這樣的大項目,風險其實還是挺大的吧?我們未來的營收能力很難預估。”

李牧微微一笑,說:“燕京快兩千萬人口了,人均收入在全國也比較靠前,私家車也越來越多,所以將來燕京城市人口的周邊游一定是一個非常大的產業,那么在這么大的產業面前,有幾個真正有競爭力的大旅游項目?無論是十渡,還是八達嶺、雁棲湖、青龍峽以及秘云水庫,這樣的旅游景點都有一個特點,那就是小。

景區可能很大,但是旅游產業無法形成集群,什么叫集群?不是多了就叫集群,多,而且還都歸一個集團管控、能夠像集團軍一樣協同作戰的,才叫集群,你看十渡周圍的景點、酒店、餐飲、農家樂,哪個不是各自為戰、互相競爭,他們怎么可能形成集群?唯獨我們這種整體一盤棋式的大規模旅游產業,才能夠形成集群,所以,一旦我們的集群搭建成功,我們就能夠形成獨一無二的競爭力,更何況我手里有強大的推廣資源,想推一個旅游產品還是很容易的。

這樣的一個項目,兩到三年的建設周期,兩到三年的試運營周期,試運營之后就能進入黃金期,收回實際投資可能也就是兩三年的事情,剩下的兩三年,一邊賺錢,一邊還貸,如果這個項目做起來了,我們就可以把這個項目當成一個品牌做全國范圍內的輸出,在國內建三五個高端的人造古城,甚至可以籌建大型影視以及旅游基地,這就是我們未來的旅游產業第一步。”

蔚瀾仔細思忖半晌,李牧說的雖然很全面,在她看來還是有不小的風險,例如高速公路什么時候才能修通、國民經濟是否能夠支撐這樣的高端周邊旅游、國民的消費習慣是否能夠從追逐知名景區,轉換成追逐人造集群式旅游項目,這些還都是未知數。

不過,她對李牧有著絕對的信任,在她看來,雖然這個項目還有很多未知數,但只要李牧說它可以,它就一定可以!

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