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第一千六百二十一章 全國第一、世界第二

更新時間:2018-11-13  作者:公子不歌
陳安靜的餐廳,很大程度上是意在模仿日式米其林餐廳的路線,所以她們只給客戶提供幾種可以選擇的定食套餐,選擇其中一樣,那么所有的菜式以及順序都要遵從菜單訂好的內容。

李牧對日料并不怎么感興趣,便讓蔚瀾代勞選擇,蔚瀾毫不猶豫的選擇了帶有藍鰭金槍魚的套餐。

一道道菜品開始上桌的時候,蔚瀾對李牧說:“你當時說的沒錯,三里屯確實是一個商業、餐飲娛樂發展的好地方,從我們開始建萬盈廣場到現在,這里的餐飲娛樂企業增加了將近一半,人流量也在增加,口碑與知名度也在提升,等明年我們主體工程完成之后,這里的地價至少要比我們拿地的時候上漲50以上。”

李牧點了點頭,說:“使館區扎堆的地方,相對比較時尚,消費水平也會跟著提升,緊接著就是餐飲娛樂零售業的快速發展。”

蔚瀾笑著問:“李總,地產選址你有什么訣竅沒?我看你選住宅用地、選商業用地都很有一套,百發百中。”

李牧哈哈一笑,道:“做地產投資,我哪里比得上你專業,就不班門弄斧了。”

蔚瀾急忙說道:“別啊,說實話,我那一套分析方法,所有做地產的都會,只不過是誰做的更細致、做得更好,我想通過你了解一下有沒有更好的、不是業內既定套路的分析方法,這樣將來也能雙管齊下。”

李牧笑道:“那我就隨便說說了。”

蔚瀾忙坐直了身體,認真說道:“洗耳恭聽。”

李牧道:“首先定一個大基調,未來十年內,全國房價穩步上漲甚至快速上漲是根本性前提。”

蔚瀾點點頭:“我贊同。”

李牧又說:“在這個大基調下,其實我們無論在哪買地、買什么地,哪怕是五線城市,只要我們買在城區內、只要我們拿地的價格不高于市場行情,那基本上都是穩賺不賠的事情。”

蔚瀾認真的說道:“這個我也100贊同,現在確實是一個紅利期,至少稍微有點腦子,基本上怎么做都是賺。”

李牧道:“有了這個背景判斷,我們做地產投資的時候就能放松很多,也能放得開手腳。”

“然后呢?”蔚瀾托著下巴、看著李牧,說:“你還是沒說你到底怎么判斷一塊地或者一個區域是好還是壞。”

李牧說:“在我眼里,最好的篩選條件一般就那么幾個,比如,看看哪里外國人多,大體上說,西方人、日韓人扎堆的地方,消費水平確實會比其他地方高一些,所以如果你發現外國人在哪里開始有匯聚形成社區的趨勢,趕緊去那里拿地,以后的增幅速度一定比一般地方快。”

蔚瀾輕輕點了點頭,道:“比如說三里屯。”

“對啊。”李牧笑道:“使館區嘛,外國人多,消費水平自然就會高,夜店、酒吧、高端餐飲,說白了都是經濟開放之后從海外過來的東西,在國內的第一批種子用戶就是外國人,所以他們會優先選擇往三里屯跑,外國人也會越來越喜歡在這里扎堆,用不了多久,就會形成群聚效應,越來越多的娛樂休閑餐飲會聚攏到這里,然后把這里打造成一個時尚前沿陣地。”

說著,李牧又道:“五道口、旺京這些地方韓國人比較多,結合現在的哈韓文化,未來這兩個地方怕是也會成為比較突出的地區,所以這兩個地方將來也可以重點關注一下。”

“嗯,很有道理。”蔚瀾認真的說:“我記得了,以后會多關注一下這兩個地方,以及其他符合你這條定律的地方。”

李牧點點頭,接著說:“還有就是比如商業地產的話,多關注一下大學扎堆的地方,因為年輕人未來會成為消費的主力軍;”

“再多關注一下高新產業扎堆的地方,比如中關村,因為這個行業的發展速度遠超其他行業,所以這個行業的人均薪資,以及中產階級占比會更高,他們有更強的時間觀念,對時間的需求也更迫切,所以,在這個產業扎堆的地方,附近房價一定會比周邊高。”

蔚瀾聽了李牧的分析,一臉若有所思的樣子,暫時沒有說話。

李牧倒是一點也不心虛,因為他雖然不懂房地產,但這些經驗之談都是根據后世親眼所見總結出來的。

尤其是最后一點,李牧深有體會。

同樣是五環外,北五環外的房價、房租,比東南西這三個方向都要貴,而且貴得多。

東五環外房子均價兩三萬的時候,北五環靠近中關村軟件園的地方,就已經突破五萬了,等東五環突破五萬的時候,北五環十萬的房子都出來了。

之所以會有這么大的差距,就是因為互聯網行業在這個區域扎堆,以至于這一帶的房屋需求,無論是租還是買,都非常之高。

互聯網行業雖然有很多吊絲碼農、設計、產品,但是,這個行業的平均薪資水平比絕大多數行業都要高,而且一家公司赴美上市,動輒就締造上成百上千個百萬富翁,這些人收入達到了中產階級之后的第一件事,就是在中關村附近買一套房子。

現階段,中關村還沒有真正往五環外發展,如果現在去希二旗、尚地一帶拿它幾塊地,將來真是要賺發了。

想當年,李牧在唐家嶺租一間自建房,一個月三四百塊錢,數年后,唐家嶺最次的回遷小區也賣到六七萬一平。

唐家嶺是個什么地方?那是個北五環外早先鳥不拉屎的棚戶區,距離最近的地鐵站都要好幾公里遠,但它真正的優勢根本不依靠地鐵,而是近在咫尺的中關村軟件園,地鐵?不存在的,它的潛在客戶,是那些希望住在這里,可以走路或者開車十幾分鐘上下班的人群。

蔚瀾這時候問李牧:“李總,你覺得中關村未來能發展到什么規模呢?”

李牧聳了聳肩膀,說:“全國第一,世界第二問題不大。”

蔚瀾驚訝的問:“僅次于硅谷?”

“沒錯。”李牧點頭說道:“實現這一步,應該不需要太久。”

蔚瀾說:“全國目前都在發展高新技術,尤其是一線城市,基本都有新區以及高科技園區,中關村的優勢能一直保持下去嗎?”

李牧笑道:“放心吧,一定能,在任何一個國家和地區,產業群聚效應都是不可避免的,美國有好萊塢、硅谷、底特律,這些都是典型的例子,中關村的優勢有很多,第一是位居首都,得天獨厚;第二是頂尖學府扎堆,清華、燕大、人大、航空航天、郵電……數不清的大學在這附近,為中關村提供了足夠的人才供應;第三,目前已經有了規模紅利,全國最大,創業者優先考慮到這里創業,中大型企業就算不遷過來,也會在這里成立分公司,并且派駐更多的人手,所以,全國不可能再有任何一個高新園區超過中關村。”

說到這里,李牧頓了頓又道:“既然我們認為,中關村有可能成為僅次于硅谷的高新企業聚集地,那么我們來分析一下中關村未來高新企業的拓張范圍,中關村從北三環開始,到北四環外,往西發展不太現實,往南進三環或者往東,都是人口稠密區,聽說過企業給人口稠密區讓路的,還從來沒聽說過人口稠密區為企業讓路的,所以更不現實。”

“東南西三個方向的桎梏,讓高新技術產業在北三環到北四環這個區域形成了困獸之斗的局面,但是,這頭困獸的周圍不是其他動物,而是一棟棟鋼筋混凝土建造的牢籠,這頭困獸唯一剩下的突圍方向,就是一路向北。”

“未來,高新技術園區以及企業蔓延的方向,一定是從北三環為起點,向北部地區、西北部地區蔓延北五環、五環外,甚至未來要修建的六環,這些地方現在人口較少,動遷成本小,是高新技術發展的首要選擇,也幾乎是唯一選擇,所以話說回來,萬盈的下個階段,可以想辦法在北部多拿些地。”

蔚瀾感嘆道:“萬盈現在的資金也很吃緊,幾乎是滿功率運轉,下一個階段,怕是要等我們首批樓盤開售才能積蓄足夠的能量。”

李牧說:“我們剛才最早聊得第一點你還記得嗎?”

蔚瀾問:“你是說未來十年房價穩步增長的大趨勢嗎?”

李牧點點頭,道:“結合這個大趨勢,房地產公司想做大一定要放開膽子,只要行情擺在這里,就永遠都不要怕負債率高,放心大膽的去拿你們能拿到的最大杠桿,大趨勢擺在這里,再加上一定的操作與控盤能力,就絕對沒有賠錢的可能。”

蔚瀾恍然大悟的點了點頭。

李牧這時候又說:“蔚瀾,說句實話,有些時候,用太專業的眼光去分析行業,容易太過于聚焦,宏觀把控反而不足,這是只緣身在此山中的道理,如果跳出行業的固定思維模式,也許就會有意外收獲。”

“比如,現在我們分析中關村的地產發展,不要去看地鐵怎么修、也不要去管學區怎么劃分、市政府、區政府有沒有什么利好政策,就看整個高新技術行業未來的發展趨勢,你看它是一頭巨獸,被困在三面牢籠中體積越來越大,往北突圍已經是必然之勢,你就放心大膽去做好了,因為行業一旦向北突圍,政府為了鼓勵企業發展,一定會把地鐵修過去、把學校建過去、把政策給過去,到那個時候再進入,入場成本就太高了。”“杰眾文學”

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