“是要很多錢，四五十億左右吧。”
李牧輕描淡寫的說出了一個讓蔚瀾以及王元朗三人都噴血的數額，隨后用手指著下面的山谷，如指點江山一般，自信十足的說：“你看，我們會在這里模仿出一個完整的古代城鎮，這里面會有城墻、有炮塔、有烽火臺、有和長城一樣的射擊垛口，里面有縣衙，有鏢局，有錢莊，有染坊，有酒坊，有書院，有祠堂，有寺廟，有民居以及酒館、客棧、商鋪，再搞幾個不同主題的展覽館、紀念館或者博物館，整個古城內清一色的古風建筑，把這條河流包裹其中，在水上面多動點腦筋，把它打造成北方的水鎮，再搭一個水上舞臺，找知名導演設計一套大型舞臺劇；
不僅要把古城設計完善，還要把司馬臺長城也囊括到我們的景區里來，除此之外，緊挨著古城的，還要有現代化的星級酒店、各種不同主題的主題酒店、餐廳、購物中心、游客接待中心，規劃中的京承高速公路就從你能看到的山谷最遠端穿過，我們就把游客接待中心建在高速公路的高架橋下面，到時候游客下了高速就能到景區的停車場，玩一天也可以，玩三天也不會無聊，玩五天六天那樣的，我們也不需要，我們就把它發展成燕京周邊一到三日游的最佳去處。
互聯網有一種技術叫集群，這個概念拿到現實中的產業里也一樣說得通，我們要做的，不只是一個旅游景點那么簡單，而是要做一個旅游產品集群。”
蔚瀾已經聽傻了眼，國內的旅游地產現在只是剛剛有了一點點萌芽，而且就算是做旅游地產，她能想到的也只是在旅游景區做小規模投資，但沒想到要像李牧這樣，完全自造一個景區。
這里現在連一棟房子都沒有，李牧卻要在這里規劃出占滿整個山谷的人造古鎮集群，這個腦洞開的實在是有些太大了。
王元朗三人也都大眼瞪小眼，感覺就好像童話故事里皇帝的新衣，饒是李牧再怎么描述，他們都找不到準確的感覺，但蔚瀾沉下心來，仔細揣摩了李牧的話之后，眼前的景色就好像一下子活了起來。
看著下面整個景色優美的山谷，蔚瀾腦海中已經開始逐漸構建起了李牧描繪的場景，城墻、縣衙、鏢局、古街、小巷、民居、市場……
此時的李牧，就像是神筆馬良一樣，將這一切都畫在了蔚瀾的腦子里，讓她放眼望去，好像已經看到了一個大型的人造古城，繁華、精致、壯觀、真實。
蔚瀾驚詫了許久，才從想象中回過神來，看著李牧問道：“這樣的話需要很多錢吧？動輒幾十億，萬盈眼下可沒有這么多資金來籌備這樣的大項目，至少要等到明年我們的住宅地產項目逐漸交付才有可能，而且這樣的地產項目投資大，回報周期長，其他股東未必會樂意。”
說著，蔚瀾又怕李牧想自己出錢投這個項目，急忙又提醒道：“而且，牧野科技上次融資，你一共套現還沒到二十億人民幣，投這么大的項目，會很累的。”
李牧微微一笑，沒有正面回應她的話，而是笑著問道：“你說，這地方窮嗎？”
蔚瀾抿嘴道：“應該不富裕吧……”
李牧又問：“那你跳出地產的思維范疇，別把它想成一個地產項目，想成一個旅游項目，如果我要給當地政府落地一個五十億的旅游項目，他們會是什么態度？”
“五十億的旅游項目……”蔚瀾眼前一亮：“我懂了！”
李牧哈哈一笑，說：“就知道以你的聰明，肯定是一點就透。”
蔚瀾說：“如果是為當地建設一個大型旅游項目，本身項目在建的時候就能拉動地方經濟發展，提供不少就業崗位，而且項目建成后，還能繼續提供就業崗位，以及旅游收入，這對地方政府來說，是大好事兒，所以我覺得如果這么搞的話，起碼我們可以免去拿地成本。”
“對。”李牧說：“拿地成本大于一塊錢現金，我都不會投這個項目，不是我摳門，而是那樣不符合正常的商業邏輯，我來地方投資，而且是投資大型旅游項目，地方政府必然得把旅游資源從口袋里拿出來，我可以算作當地政府以地皮入股，給他們計算少部分股權。”
說著，李牧又道：“而且，如果我們現在上馬這個項目，先跟當地政府談合作的話，我們就能搭上一個順風車。”
“什么順風車？”
李牧說：“我跟湘南衛視合作搞了一檔綜藝節目，田園性質的，選址就在這附近，這正好是一個跟地方政府拉近關系的契機。”
蔚瀾點了點頭，說：“如果節目火了的話，也能提前給這一帶的旅游資源預熱，打響知名度。”
“對。”李牧笑道：“環環相扣就是最好的產業布局，用節目和旅游投資去打包跟當地政府談合作，然后用節目為旅游項目做預熱，這件事情就基本穩了，未來我會把更多的綜藝節目資源，以及影視資源結合進來，進一步包裝這個古城，讓它聞名全國。”
蔚瀾問：“我們自己一家跟當地政府合作嗎？旅游產業我們沒有接觸過，真操盤這么大的項目，很多旅游環節的細節工作我們怕是應付不來。”
李牧笑道：“所以我們得找國有旅游集團合作，讓他們出一部分錢、出經驗和旅游資源，我們三方成立一個合資公司，然后共同出幾億元啟動資金，剩下的找地方政府做貸款支持，把還貸周期拉長到十年二十年，不用我們自己出錢還貸，而是等古城建成、開始創收之后，用未來的一小部分利潤去償還這筆貸款。”
房地產就是這樣一樁看起來很有萬惡資本主義色彩的產業，五十億投資的商業地產，地產商可能只出了一小半億資金，然后陸陸續續貸款湊上了另外的一大半，項目建成開始創收，然后用利潤來慢慢償還貸款，最后的結果就是地產商只用了十幾億甚至更少的資金，就撬動了五十億規模的大項目。
而銀行借給他的錢里，有可能就有你存進銀行的幾萬塊錢存款，銀行每年給你幾百塊錢的利息，用你的錢從開發商那里賺上千塊錢的利息，然后開發商用你的錢，開發出的地產項目導致房地產價格不斷上漲，最后你自己卻買不起屬于自己的一磚一瓦，這就是資本游戲。
都說首富同時也等于首負，這句話如果用在地產商身上，真的是一點都不假，就比如萬達，固定資產值七千多億，債務五六千億，但是只要控盤的大佬能夠穩住局面，不讓企業的財政問題過危險線，債務就根本不是什么問題，慢慢賺慢慢還就是。
總而言之，人家用的是自己的頭腦，加上你存在銀行里的錢，然后再來賺你口袋里的錢，只要穩住局面，就必然穩贏不虧。
像李牧構思的旅游項目，由于本身是一種地方產業投資，又能提升當地經濟，改善當地財政收入結構，所以跟商業地產完全不是一碼事，他不會在這里開發任何用于銷售的產權，所有古城項目全部以集群式旅游產業的模式運作，跟當地政府談一個年限，年限一到，所有產業全部過渡給當地政府，自己不會帶走一磚一瓦。
蔚瀾想明白了李牧的構思，梳理清了地皮以及資金的解決方案，但還有一個問題是她所不能確定的，于是她問李牧：“做這樣的大項目，風險其實還是挺大的吧？我們未來的營收能力很難預估。”
李牧微微一笑，說：“燕京快兩千萬人口了，人均收入在全國也比較靠前，私家車也越來越多，所以將來燕京城市人口的周邊游一定是一個非常大的產業，那么在這么大的產業面前，有幾個真正有競爭力的大旅游項目？無論是十渡，還是八達嶺、雁棲湖、青龍峽以及秘云水庫，這樣的旅游景點都有一個特點，那就是小。
景區可能很大，但是旅游產業無法形成集群，什么叫集群？不是多了就叫集群，多，而且還都歸一個集團管控、能夠像集團軍一樣協同作戰的，才叫集群，你看十渡周圍的景點、酒店、餐飲、農家樂，哪個不是各自為戰、互相競爭，他們怎么可能形成集群？唯獨我們這種整體一盤棋式的大規模旅游產業，才能夠形成集群，所以，一旦我們的集群搭建成功，我們就能夠形成獨一無二的競爭力，更何況我手里有強大的推廣資源，想推一個旅游產品還是很容易的。
這樣的一個項目，兩到三年的建設周期，兩到三年的試運營周期，試運營之后就能進入黃金期，收回實際投資可能也就是兩三年的事情，剩下的兩三年，一邊賺錢，一邊還貸，如果這個項目做起來了，我們就可以把這個項目當成一個品牌做全國范圍內的輸出，在國內建三五個高端的人造古城，甚至可以籌建大型影視以及旅游基地，這就是我們未來的旅游產業第一步。”
蔚瀾仔細思忖半晌，李牧說的雖然很全面，在她看來還是有不小的風險，例如高速公路什么時候才能修通、國民經濟是否能夠支撐這樣的高端周邊旅游、國民的消費習慣是否能夠從追逐知名景區，轉換成追逐人造集群式旅游項目，這些還都是未知數。
不過，她對李牧有著絕對的信任，在她看來，雖然這個項目還有很多未知數，但只要李牧說它可以，它就一定可以！