洪祿承倒是沒賣關子。他的理由就一條。房地產能否搞好，關鍵就在地段。價值高低完全是因地段的繁榮程度而定的。
哪怕是現在國家現行的計劃經濟下的租房政策，商業用房也得根據地段劃分級別，房租差距能有好幾倍呢。
而他的底氣呢，就是來自于他已經確信無疑，使館區周邊地帶必將成為京城經濟最繁榮的新興商業區。
至于為什么這么說？理由也很簡單。
城市內繁榮地段的形成都是有原因、有規律的。就像水往低處流一樣，財富和人口也會源源不斷向富人多的地方匯聚。從無例外。
從歷史上看，京城歷來有“東富西貴”之說。
清王朝愛新覺羅的子孫和大部分滿洲王公都居住在西城區，這是“東富西貴”中“西貴”的含義。而東城，聚集了京城中最有影響力的官僚政客、最豪奢的富商巨賈，和其余八旗名門世家。他們共同構成了“東富西貴”中“富”的一群。
也正是有了這兩大消費群體，才形成了“東四、西單、鼓樓前”的三大鬧市商業區。
而前門地區的繁榮因素要復雜一些。
那里屬于內城與外城交界之地。最早是明成祖設立的工匠商業區。
至清代時，逐漸發展成了各路外地客商，和內城、外城居民云集交易的大市場。不但附近增設了各類專業市場，也有青樓、戲園子、游藝場和酒樓。
清末民初，更受益于京城火車站的設立。
這樣，靠著京城百姓、外地客商、各路旅客這些綜合客源，才保證了這里的持續興旺發達。
至于“王府井大街”完全屬于后起之秀。
這個商業區的形成只得益于一點，就是八國聯軍占領京城之后，洋人作為勝利者在東郊民巷獲得了駐兵權，并長期聚居于此。靠這些洋人的日常生活所需才使得這里的商業日益繁榮。
其余的例子更數不勝數，如津門、滬海的租界，戰亂時候的昆明、重慶，全都是因為特殊歷史環境下各路財力聚集，才造成房價飛躍、持續地上漲和城市大發展、大繁榮。
那么最后說到眼前，京城如今最有潛力，富人最多的地區是哪兒呢？恐怕最無可爭議的就是這個使館區了。
還別看現在那片地方屬于城市邊界，荒涼得很。可隨著外國人越來越多，這里已經注定會成為未來的膏腴之地。
相反，如今的荒僻反倒成了一種優勢，完全可以用最小的代價把原有居民安置好。把不怎么樣的格局推到重來。
照洪祿承的規劃，這幾條大街新蓋好的樓房全走上層路線，絕對不分配，除了出租給外國人，主要銷售目標對準的京城少數富裕階層和歸國華僑、僑屬。
當然，一切公用的服務設施也會與城市其他地方有所區別，要按照外國人的生活水準和需求設立。
總之，就是全力打造出一個城市中的富人區來。
只要這個概念一旦被人們所認可所接受，就會引得人人向往之，財富也就會自動凝聚到這里。一旦成勢，剩下的事兒再不用發愁了……
洪祿承的設想，讓洪衍武老半天都說不出話來。
不為別的，只為他自己明明知道未來的歷史走向，可他就是做不到像父親這么篤定地判定商機。因為他搞不清其中的商業邏輯，一旦有些條件變了，他就不免含糊、遲疑。
甚至他還知道，就連歷史上京城CBD區域的形成，也是純屬自發狀的。
根本就不曾有人意識到這里的繁榮其實是一種必然。大多數人談起來，都是把其原因歸結到大批工廠拆遷提供了足量的土地上面。
可父親呢？胸有成竹、見微知著，竟然提前了二十年就斷定了這一點啊！
這種震撼當然是非常的，不服哪兒行啊？
洪衍武第一次感受到真正商業大家的風范。也是頭一次見識到了什么叫知識才是萬能的，什么叫從理論聯系實際了。
此時在他心里，他的父親，別說比他接觸過的那些只會放馬后炮的行業專家強太多了。甚至也超過了他商業生涯中認識的所有人。
像權鵬飛和高鳴過去教過他的那些經驗和辦法，只能算是耍弄陰謀詭計的下九流。而他自己重生以來干的那些曾經沾沾自喜的勾當，也顯得特別小家子氣，完全提不上趟了。
這是一種氣度上和胸襟上的差距，從思維模式上就差著十萬八千里呢。
誰說國內就沒有投資大師的？他完全相信，只要他父親愿意，在將來的日子里，隨隨便便伸伸胳膊、動動腿兒就能讓洪家重新發跡起來。
敢情他身邊，一直就有像巴菲特、索羅斯這樣的傳奇存在啊。這還真成了身在寶山而不自知了。上輩子，他都錯過了些什么呀！
所以一等緩過神來，他也只能豎起了大拇指，低頭躬身，以示五體投地的敬仰。
洪祿承倒是被兒子這副夸張的樣子給逗笑了。
“老三，你這又弄什么鬼啊？至于不至于？你……信我說的話？”
“信啊，爸，要說所有人里最信您的，恐怕就是我了。”
洪衍武跟著又問，“可我就是不明白，您怎么就有這么大本事呢？這種商業天分是您的天生的嗎？那要是您當初留在了香港，現在那不成了香港首富了？”
沒想到這話卻被洪祿承搖頭否認。
“哎，哪兒有你說的這么夸張？你呀是少見多怪，其實大商家里的能人多了，京城那么多老字號，要沒幾分真本事，哪家兒也戳不住不是嗎？而且商業經驗這東西，既是知識也是規矩，是可以一代代傳下來的。那些京城的老字號，哪一家在經營上都有自己的獨到之處。至于咱們家，我要沒你祖父言傳身教，也不會有這番見解。”
跟著洪祿承又一沉吟。
“要是從個人角度來說呢，經商確是要靠天分的，腦子慢、嘴笨都不行，因為這樣你攏不住顧客，談不成買賣。可反過來，心思太活也不行。因為心眼活，人就容易投機取巧，就容易被小利所動。你要知道啊，這樣的人自以為聰明，往往做一輩子生意也就陷在‘術’里無法自拔了，前景有限。一代而終結的不計其數。而真正能在商場馳騁，迎風浪而不倒的，那是要靠‘道’的。咱們家祖上就有句話，‘打下基業要靠膽，守住基業要靠腦，傳下萬年基業就得靠心了。這‘心’說的就是咱們家的‘道’，是咱們家的根本……”
洪衍武眼睛一亮，迫不及待追問，“爸，那這‘心’指的到底是什么啊？您能解釋得清楚點嗎？”
洪祿承張口欲答，可恰恰就這個時候，邊大媽的聲音不合時宜地在門外頭響起。
“老洪，老洪，在家嗎？居委會分耗子藥！你出來得簽字……老蘇！老蘇！領耗子藥！”
洪祿承便趕緊應了去開門了。至于他和洪衍武的交流只有到此為止。
“……行了，今兒就是咱爺倆扯閑篇兒，反正你知道也沒用。現在又不讓做買賣，你也該干嘛干嘛去吧。”
我去！這給洪衍武憋屈的，真是有點埋怨屋外那個熱心腸的老太太了。
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(本章完)