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第三百零五章 接著奏樂,接著舞

更新時間:2022-07-12  作者:胡拉夫
“怎么?我們的住宅貸款還不夠嗎?”

聽到古德曼提起住宅貸款問題,卡特顯得有點疑惑。

道格拉斯在建住宅區,平均單套住宅售價4.5萬美刀。是略微超過新市民們購買力上限的!

前文提到過,家底好點的,或許只用貸款幾千美元就夠了,而家庭不是那么富裕的,要買這個房,少說得貸一萬多。

即便是按一個比較平均、籠統的估算,即每套住宅的貸款金額為7000美元。那么三千多套住宅,需要的貸款總量就是2100萬之巨。

這絕對是一個及其夸張的貸款需求!以至于都多到了即便是把卡特眼下所有銀行的資金全部加在一塊,都不足以一次性全額給付的程度。

原本的計劃邏輯是:分批周轉!即一期工程建好,則發放一批貸款。然后DOG建工收到的利潤,也就是屬于卡特個人資產的這部分...沒錯,DOG建工也是LLC,它的盈利卡特是可以直接支配的。

這部分屬于個人資產的利潤,先不著急投入到高速公路信托。或者說,不完全投入公路信托,公路項目的初期,先用養老保險基金提供的投資額,還有貸款來支付。這三千萬美元的預期利潤,先循環發一遍貸款后,等到公路信托的錢花得差不多了,再轉入信托賬戶。

說白了,就是玩一個時間差!

只要手里有一筆,能夠發出第一次貸款的錢,那么這個循環就能形成!在保證貸款總量低于利潤總額的情況下,即便是這個操作過程中,存在稅務消耗,但900萬左右的預估差額,應付這么點損耗,綽綽有余!

雖然對銀行內本身的儲戶存款消耗不大,但一方面,卡特旗下目前幾家銀行的存款利率都偏低。一直到現在,存款利率也才剛剛達到12,遠低于平均水平,所以銀行內的存款負債并不多。對消耗掉這一部分存款的急迫感自然不強。

另一方面,HT專項貸款,再加這一筆住宅貸款,僅僅是這兩個貸款項目,總額就高達3100萬以上,按12的年利率來算,頭年光利息收入就有372萬,再加上部分本金,破400萬,根本就不叫事。

400萬美金的現金入賬,償付存款性負債的利息,完全足夠!

而根據住宅貸款的循環模型:第一期40套住宅,貸款需求量大概是28萬到30萬左右,循環后的利潤40萬;這40萬挪到下一批貸款發放,足夠滿足60套左右的住宅貸款需求,然后開工60套,獲利60萬;60萬則又能放出8090套住宅的貸款...

去年過半,HT專項貸款的營收回籠了70萬左右的資金,填補進去,還能進一步加速這個循環。3000多套的住宅需求,在這個模型下滾下去,不用到第八期工程,便能全部建成,貸款也能發放完畢,而最后一筆貸款發放完后,DOG地產的實際營收還特么有一千萬左右的現金結余。

這已經不再需要繼續以貸款形式發放出去的資金,轉移到公路信托。等等,要填補公路信托的3000萬約定注資,還差兩千萬!

然而即便是不看HT未來的融資收入,單靠貸款與地產結合的營收模式。卡特怎么算,這個2000萬都不叫事!

畢竟除了銀行貸款在未來的持續收入與地產建工收入外,別忘了公路信托,也是由卡特控制的啊!三個億大工程的項目,公路信托自己又沒法干。他一旦將這個工程承包給了DOG地產...

用此前那個杠精歐文斯口里的合理利潤來說,10的利潤也有三千萬了!

這錢啊,在自己旗下幾個地方轉來轉去,轉上個幾年,十年以后...

卡特現在僅憑自己都已經有點無法算清自己到底能有多少收益了,因為公路信托未來還會存在一個過路費收入,這部分,自己能分一半呢!

太過遙遠的未來不看,起碼就眼前看到的。只要能保證這個模式正常、健康的運轉下去,別尼瑪轉到一半,資金鏈斷裂崩盤了,這樣一個循環走不了多久...

一個小目標就出來了!等十年、二十年的大周期走完,最后能獲得幾個小目標,那真是個未知數...

心里仔細這么一琢磨后,卡特算是徹底明白了前世中國的地產行業為何與銀行綁定那么深了!用金融的話來說,這么一個模型,其實就是在玩杠桿!

前期40套住宅的貸款需求,只用30萬左右的小額現金便能撬動這個總額高達三千多萬的貸款交易了!別說過程中的施工款什么的,那些大不了借嘛!一邊借款開工,一邊壓著供應商,甚至施工商的款項,慢慢結算。只要活不停,這個周期中的一點利息損耗,對比這個百倍杠桿帶來的收入,算得了什么?

甚至不考慮風險,以及現實里各種復雜多變的情況的話,最后地產開發商那邊結余的千萬利潤,存進銀行以后...

哦豁~新一輪的循環又可以開始了!

以一千萬為基點,如果再來一個百倍杠桿...

地產加金融的模式,的確能夠快速帶來大量回報,但卡特也很明白。市場的需求是有限的,而且這個模式對未來的透支及其嚴重!

道格拉斯就這么大,人口就這么多!

住宅生意固然是好生意,可你也不能玩命建啊!不然到時候,房子比特么人都多,你這經濟還循環個登?這個模式里,最怕的就是資金鏈斷了!

一旦有一環斷裂,無論是中間施工款借不到,房子無法建成;還是房子建成了但是賣不出去,沒有尾款回流...

那么從上到下,全都得倒大霉。所以這生意,這么干一次,卡特就很知足了!這種天時地利人和俱全的生意,哪能持續不斷地干啊!

雖然明白這一點,但這個地產、貸款、公路的資金循環結束,也就是錢跑到終點了。不再繼續跑下一圈了,這跑第一圈的周期,都是數以年計的!

兩三年以后,卡特經濟大環境就會發生變化。通膨能不能完全遏制先不說,就說這養蠱似的內卷,即便不完全停擺,但也肯定不會再如現在這樣激烈了。

畢竟卷不過的,該死的都死差不多了。剩下能卷過的,那也是傷敵一千自損八百,也需要時間喘口氣不是?

就好像卡特曾經老媽一個同學的孩子一樣,初中全校前十,卷進了某省會最屌的高中,立馬變成了中下游水平。然后接著繼續玩命卷,卷到了中等偏上,上了一所重本,然后...

然后那倒霉孩子在大學就開始放飛自我了!左手游戲,右手泡妹,用某皇叔的話講:

“我南征北戰卷了這么多年,就不能讓我享受享受嘛?”

“接著奏樂!接著舞!”

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